Baux commerciaux
Objectifs
Connaître les règles et les pratiques relatives à la conclusion et à la gestion des baux commerciaux.
Contenu de la formation
Champ d’application du statut des baux commerciaux
- Première condition : existence d’un contrat de bail
- Parties au contrat
- Nature du contrat
- Deuxième condition : existence d’un local
- Caractères matériels du local
- Caractères juridiques du local: vocation et destination commerciale
- Troisième condition : l’exploitation d’un fonds de commerce
- Nature commerciale de l’activité exercée par le preneur
- Caractères du fonds exploité
- Dérogations aux conditions d’application du statut des baux commerciaux
- Conventions d’occupation précaire
- Application volontaire du statut
Régime applicable en cours de bail commercial
- Durée du bail commercial
- Durée statutaire du bail commercial
- Baux dérogatoires
- Obligations des parties
- Obligation financière principale : paiement du loyer (détermination conventionnelle, notion de valeur locative, révision triennale, clause d’indexation
- Obligations financières résiduelles : paiement d’un dépôt de garantie, paiement des charges
- Obligations matérielles des parties : obligation de délivrance, obligation de maintenir la destination commerciale des lieux
- Sanction de la violation des obligations issues du bail commercial : résiliation du contrat de bail commercial, autres sanctions de droit commun
- Destination des lieux
- Déspécialisation partielle
- Déspécialisation totale
- Opérations juridiques sur le bail commercial
- Cession de bail commercial
- Sous-location des locaux
Régime applicable en fin de bail commercial
- Congé
- Auteur et destinataire du congé
- Forme du congé et délai de préavis
- Renouvellement du bail commercial
- Droit au renouvellement: conditions
- Fixation du loyer du bail renouvelé : principe du plafonnement, exceptions au plafonnement, lissage de l’augmentation du loyer
- Refus de renouvellement
- Refus avec paiement d’une indemnité d’éviction: conditions du refus, fixation de l'indemnité, maintien dans les lieux, restitution des lieux
- Refus sans paiement d’une indemnité d’éviction : congé pour motif grave et légitime, immeubles insalubres et dangereux, reprise pour habiter, construction d’un local d’habitation sur un terrain nu
- Droit de repentir