Baux commerciaux

Champ d’application du statut des baux commerciaux

• Première condition : existence d’un contrat de bail
  • Parties au contrat
  • Nature du contrat
• Deuxième condition : existence d’un local
  • Caractères matériels du local
  • Caractères juridiques du local: vocation et destination commerciale
• Troisième condition : l’exploitation d’un fonds de commerce
  • Nature commerciale de l’activité exercée par le preneur
  • Caractères du fonds exploité
• Dérogations aux conditions d’application du statut des baux commerciaux
  • Conventions d’occupation précaire
  • Application volontaire du statut

Régime applicable en cours de bail commercial

• Durée du bail commercial
  • Durée statutaire du bail commercial
  •  Baux dérogatoires
• Obligations des parties
  • Obligation financière principale : paiement du loyer (détermination conventionnelle, notion de valeur locative, révision triennale, clause d’indexation
  • Obligations financières résiduelles : paiement d’un dépôt de garantie, paiement des charges
  • Obligations matérielles des parties : obligation de délivrance, obligation de maintenir la destination commerciale des lieux
  • Sanction de la violation des obligations issues du bail commercial : résiliation du contrat de bail commercial, autres sanctions de droit commun
• Destination des lieux
  • Déspécialisation partielle
  • Déspécialisation totale
• Opérations juridiques sur le bail commercial
  • Cession de bail commercial
  • Sous-location des locaux

Régime applicable en fin de bail commercial

• Congé
  • Auteur et destinataire du congé
  • Forme du congé et délai de préavis
• Renouvellement du bail commercial
  • Droit au renouvellement: conditions
  • Fixation du loyer du bail renouvelé : principe du plafonnement, exceptions au plafonnement,  lissage de l’augmentation du loyer
• Refus de renouvellement
  • Refus avec paiement d’une indemnité d’éviction: conditions du refus, fixation de l'indemnité, maintien dans les lieux, restitution des lieux
  • Refus sans paiement d’une indemnité d’éviction : congé pour motif grave et légitime, immeubles insalubres et dangereux, reprise pour habiter, construction d’un local d’habitation sur un terrain nu
  • Droit de repentir